Oostenrijk: wat kan ik wel/niet kopen?
Oostenrijk: Zweitwohnsitz, Toeristische verhuur of permanente bewoning?
Bij het kopen of verhuren van onroerend goed in Oostenrijk is het essentieel om de wet- en regelgeving omtrent verblijfsstatus en verhuurmogelijkheden goed te begrijpen. De Oostenrijkse overheid hanteert strikte richtlijnen die invloed hebben op de mogelijkheden van eigenaren. Hieronder belichten we drie cruciale aspecten: Hauptwohnsitz, toeristische verhuur en Zweitwohnsitz.
1. Hauptwohnsitz (Hoofdverblijfplaats)
De Hauptwohnsitz is de officiële hoofdverblijfplaats van een persoon en heeft juridische en fiscale consequenties. In Oostenrijk moeten inwoners hun hoofdadres registreren bij de gemeente. Dit kan invloed hebben op belastingen, sociale voorzieningen en lokale regelgeving. In sommige regio’s zijn er beperkingen op het verkrijgen van een Hauptwohnsitz-status voor niet-ingezetenen.
Conclusie: Deze bestemming is niet geschikt voor de aanschaf als vakantiewoning.
Beschikbaarheid: veel en vrijwel overal.
2. Toeristische Verhuur (Erholungsgebiet/Touristische Nutzung)
Het verhuren van een woning voor toeristische doeleinden is onderworpen aan strikte regelgeving, afhankelijk van de locatie en bestemmingsplannen. In veel toeristische gebieden gelden beperkingen om te voorkomen dat woonruimte volledig opgaat aan toerisme. Om toeristische te kunnen verhuren dient uw woning te beschikken over een Touristische Nutzungsmöglichkeit of in daarvoor speciaal bestemd Erholungsgebiet te liggen. De exacte benaming van dit Erholungsgebiet kan per deelstaat afwijken.
Afhankelijk van de lokale wet- en regelgeving is het zelf gebruiken van de vakantiewoning niet altijd mogelijk. Voor eigenaren van deze vakantiewoningen zijn er veelal project specifieke regelingen voor het doorbrengen van de eigen vakantie.
Conclusie: Deze bestemming is geschikt voor de aanschaf als vakantiewoning indien een combinatie met toeristische verhuur gewenst is. Eigen gebruik is onder voorwaarden veelal (deels) mogelijk.
Beschikbaarheid: beperkt en niet overal.
3. Zweitwohnsitz Bestemming
Voor deze bestemming gelden in principe geen beperkingen. Het huis kan vrij worden gebruikt als vakantieverblijf, worden verhuurd of dienen voor langdurig verblijf of permanente bewoning. De benaming binnen het bestemmingsplan kan per deelstaat verschillen – veelvoorkomende termen zijn Zweitwohnsitzgebiet, Ferienwohngebiet of Freizeitwohnsitzgebiet, die in essentie dezelfde betekenis hebben.
Regionaal kunnen er kleine verschillen zijn in de specifieke voorwaarden. Zo is een permanente inschrijving als Hauptwohnsitz binnen deze bestemming niet altijd toegestaan, terwijl een verblijf van 365 dagen per jaar doorgaans wel mogelijk is. Toeristische verhuur is binnen deze bestemming vrijwel altijd toegestaan.
Conclusie: Deze bestemming is uitermate geschikt voor de aanschaf van een vakantiewoning en biedt de eigenaar maximale flexibiliteit in het gebruik.
Beschikbaarheid: schaars.
4. Zweitwohnsitz Nutzung
In tegenstelling tot de Zweitwohnsitz bestemming, die betrekking heeft op de grondbestemming, is de Zweitwohnsitz Nutzung niet per definitie gekoppeld aan een specifieke zone binnen het bestemmingsplan. Toeristisch verhuren is hier veelal niet toegestaan. Er zijn twee mogelijke situaties:
- Oude gebruiksrechten: In sommige deelstaten kunnen bestaande gebruiksrechten voor een Zweitwohnsitz worden overgedragen aan een nieuwe eigenaar. Dit vereist echter oplettendheid, omdat het gebruiksrecht kan vervallen bij sloop of ingrijpende verbouwingen.
- Zweitwohnsitz aanmelding: Bijna alle Oostenrijkse deelstaten hanteren beperkingen op het aantal tweede woningen binnen een gemeente. Indien deze limiet nog niet is bereikt of als er geen restricties gelden, kan een koper een Zweitwohnsitz aanmelden bij de gemeente. Dit recht blijft geldig zolang de woning in bezit blijft of wordt overgeërfd door directe erfgenamen. Bij doorverkoop kan dit recht echter komen te vervallen. Vrijwel alle gemeentes in en rondom bekende skigebieden hebben hun limiet reeds bereikt.
Conclusie: Deze bestemming is geschikt voor de aanschaf van een vakantiewoning, mits u niet wilt verhuren en de risico’s kent.
Beschikbaarheid: schaars.
Professioneel advies Nodig?
De wetgeving rondom onroerend goed in Oostenrijk is complex en regio-afhankelijk. Een verkeerde interpretatie kan leiden tot boetes of beperkingen in het gebruik van uw woning. Wilt u zeker weten dat u binnen de regels blijft? Wij ondersteunen u graag bij uw aankoop. Het door ons geselecteerde aanbod is overigens te allen tijde toeristisch en/of als Zweitwohnsitz te gebruiken.
