Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk

Huurinkomsten en belasting in Oostenrijk

Een tweede huis in Oostenrijk blijft ongekend populair. Veel potentiële kopers zien de aanschaf van een chalet of een appartement niet alleen als een alternatieve manier om te beleggen, maar ook om er zelf van te kunnen genieten. Maar wat zijn nu de fiscale consequenties bij verhuur van uw eigen woning?

Belasting toegevoegde waarde (btw)

Laten we beginnen met de regels wat betreft het betalen van btw over huurinkomsten. Gegenereerde (toeristische) huurinkomsten in Oostenrijk zijn belast met een tarief van 10% btw. Wanneer u uw chalet of appartement zelfstandig verhuurt, dan draagt u deze btw-kosten als eigenaar zelf af.

Vaak worden in Oostenrijk echter toeristische projecten aangekocht, waarbij de verhuur centraal wordt geregeld. In deze situatie bent u als eigenaar op papier niet de verhuurder, dat is namelijk de verhuurorganisatie die namens u verhuurd. Dit houdt in dat de verhuurorganisatie deze 10% btw afdraagt. In dat geval ontvangt u uw huurinkomsten van de verhuurorganisatie plus een opslag van 20% btw (het standaard btw tarief in Oostenrijk). U draagt deze 20% btw af. Dit klinkt misschien nadelig ten opzichte van individuele verhuur, maar wij laten graag zien waarom dit in de praktijk niet zo is:

Situatie 1: zelfstandige verhuur

• De huurprijs per week is betaald door huurder incl. 10%  btw: 1000 euro
• Het btw-bedrag in huurprijs: 90,90 euro
• U ontvangt als eigenaar netto: 909,10 euro

Situatie 2: verhuur via een centrale verhuurorganisatie

• De huurprijs per week is betaald door de huurder aan de verhuurorganisatie: 1000 euro
• Het btw-bedrag in huurprijs: 90,90 euro
• Dus netto huurinkomsten: 909,10 euro

U stuurt* als eigenaar aan de verhuurorganisatie een factuur van 909,10 euro plus 20% aan btw over dit bedrag.
Op uw rekening ontvangt u in dit geval 1.090,92 euro. U draagt het btw-bedrag dan weer af aan de Oostenrijkse belastingdienst.
Kortom, ook in dit voorbeeld zijn uw netto huurinkomsten weer 909,10 euro**.
Omdat dit een betaling is tussen twee ondernemingen, haalt de verhuurorganisatie de door hen aan u betaalde 20% btw weer retour van de Oostenrijkse belastingdienst. De btw is feitelijk een doorlooppost.

* Dit wordt in de praktijk afgehandeld via de verhuurorganisatie
**In dit voorbeeld is geen rekening gehouden met commissies van de verhuurorganisatie!

Aangifte inkomstenbelasting

Wanneer u huurinkomsten ontvangt, bent u verplicht deze te melden bij de Oostenrijkse belastingdienst. Dit geldt ook als u ervoor heeft gekozen om de btw bij de aankoop van uw vakantiewoning niet terug te vragen. U dient dus altijd aangifte inkomstenbelasting te doen in Oostenrijk.

Voor buitenlandse belastingplichtigen geldt een aangifteplicht zodra de jaarlijkse huurinkomsten boven de vrijstellingsgrens van €2.000 per persoon uitkomen, zelfs als u geen btw-teruggave bij de aankoop heeft aangevraagd. Blijft u onder deze grens, dan hoeft u geen aangifte te doen, tenzij u een aangiftebiljet van het Finanzamt ontvangt. In dat geval bent u altijd verplicht aangifte te doen.

Belastingvrijstelling

Gegenereerde huurinkomsten worden in Oostenrijk belast en vallen onder de inkomstenbelasting. EU-Burgers die in Oostenrijk investeren worden aangemeld als Beschränkt Steuerpflichtig. Dit houdt in dat bij het berekenen van de inkomstenbelasting er boven op het belastbaar inkomen 9.000 euro wordt opgeteld. Aangezien de eerste belastingvrije schijf 0-11.000 euro is, betekent dit feitelijk een belastingvrijstelling van 2.000 euro per persoon. Koopt u dus samen met uw partner, dan heeft u in de praktijk voor uw gezamenlijke woning een vrijstelling van 4000 euro.

Naast de Beschränkte Steuerpflicht, is er nog de Unbeschränkte Steuerpflicht. Deze geldt wanneer u in Oostenrijk permanent woonachtig bent. In dit geval is er sprake van 11.000 euro vrijstelling.

De belastingschrijven zien er in Oostenrijk als volgt uit:

• € 0 – € 11.000: 0 procent
• € 11.000 – €  18.000: 25 procent
• € 18.000 – € 31.000: 35 procent
• € 31.000 – € 60.000: 42 procent
• € 60.000 – € 90.000: 48 procent
• € 90.000 – € 1.000.000: 50 procent
• Boven de € 1.000.000: 55 procent

Hoogte inkomstenbelasting